A Matemática do Investimento
Entenda como a conta é formada antes de abrir o simulador. Receita bruta ≠ o que vai para o bolso.
Da receita bruta ao bolso: a cascata do retorno
Receita bruta
Diária média × 30 × ocupação
Taxa do Airbnb
15% — hipótese: comissão cobrada do anfitrião
Gestão (administradora)
18% — hipótese de gestão terceirizada
Impostos
6% — hipótese tributária
Manutenção e reposição
5% — hipótese: reparos e enxoval
Condomínio
Hipótese de custo fixo mensal
Contas (luz, água, internet)
Hipótese: contas pagas pelo anfitrião; IPTU informado no simulador
Receita líquida
O que sobra no bolso
Hipótese de exemplo baseada em studio de 30m² em Pinheiros, ADR R$ 299,00, ocupação 63%. A taxa de limpeza não entra na conta porque é paga pelo hóspede. Valores reais variam por unidade e operação.
Cenários de retorno
Hipóteses de exemplo, não previsões de mercado. Clique para comparar os cenários; os valores não são garantidos. Receita líquida pela mesma conta da cascata acima; rentabilidade e prazo de retorno sobre R$ 409.546,83 de investimento total, isto é, valor do imóvel + reforma (+ ITBI, quando informado): imóvel de R$ 327.861,00 + ITBI hipotético de R$ 9.835,83 + reforma turnkey mediana de R$ 71.850,00 (estudo de 188 contratos).
No exemplo de Pinheiros com os dados curados, receita líquida de R$ 2.164,00/mês: 6,3% ao ano e prazo estimado de retorno de 15,8 anos, sem valorização nem financiamento.
Bewild — estudo de 188 contratos (abre em nova aba)Operação estabilizada com boa gestão e produto adequado.
75%
Ocupação
R$ 350,00
Diária média
R$ 7.875,00
Receita bruta/mês
R$ 3.409,00
Receita líquida/mês
10,0%
Rentabilidade anual
10,0 anos
Prazo estimado de retorno
O que mais mexe no retorno
Ocupação
Cada 5pp de ocupação = ~R$ 448,50/mês de receita bruta
Diária média (ADR)
Cada R$ 50 a mais na diária = ~R$ 945,00/mês bruto a 63% de ocupação
Condomínio
Custo fixo que não escala — condomínios > R$ 1.200 comprimem margem
Gestão (administradora)
Na hipótese de gestão de 18%, a operação própria evita essa comissão, mas exige tempo e processo
O segredo está na composição, não em um fator isolado
Em uma hipótese ilustrativa, um studio com ADR médio mas 85% de ocupação pode render mais que um com diária alta e 60% de ocupação. Da mesma forma, um condomínio barato em bairro bom pode compensar uma diária menor. Use o simulador para testar seus cenários específicos.
Leia a análise completa: Os custos de operar um studio de short stay
Próximo passo
Leve o que leu para a conta do seu studio ou peça o orçamento da reforma.